Cách tính giá đất nhà chung cư như thế nào trong năm 2024

Đánh giá bài viết

Ngày càng nhiều người chọn sống trong chung cư vì tiện ích và thuận lợi. Tuy nhiên, việc đóng thuế cho căn hộ chung cư có thể gây nhầm lẫn. Bài viết này RICH STAR LAND sẽ giải đáp các thắc mắc về cách tính giá đất nhà chung cư, cũng như giá thuế.

Ở nhà chung cư phải đóng thuế gì?

Khi sở hữu căn hộ chung cư, cư dân phải chịu trách nhiệm đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định của pháp luật. Theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, diện tích đất của căn hộ chung cư được xác định bằng cách áp dụng hệ số phân bổ, tính dựa trên diện tích xây dựng của từng căn hộ so với tổng diện tích xây dựng của toàn bộ dự án. Điều này áp dụng cho cả các tầng hầm của chung cư, với 50% diện tích tầng hầm được tính vào diện tích nhà để tính hệ số phân bổ.

Cách tính thuế đất nhà chung cư như thế nào?

Theo quy định của Thông tư 153/2011/TT-BTC, tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, và đất phi nông nghiệp khác sử dụng vào mục đích kinh doanh được tính như sau:

Công thức:

Số thuế phải nộp (đồng) = Số thuế phát sinh (đồng) – Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

Trong đó:

Số thuế phát sinh = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất (đồng/m2) x Thuế suất %

Trong đó:

1. Diện tích đất tính thuế

Diện tích đất đối với các loại bất động sản như căn hộ chung cư hoặc nhà nhiều tầng được xác định để tính thuế theo quy định sau đây:

a) Diện tích nhà (công trình) mà mỗi tổ chức, hộ gia đình, hoặc cá nhân sử dụng được xác định dựa trên diện tích sàn thực tế theo hợp đồng mua bán hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b) Hệ số phân bổ để xác định diện tích đất tính thuế được xác định như sau:

Trường hợp không có tầng hầm:

Hệ số phân bổ = Diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư/ Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

Trường hợp có tầng hầm:

Hệ số phân bổ = Diện tích đất xây dựng nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư/ [Tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng (phần trên mặt đất) + 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng]

Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:

Hệ số phân bổ = (0,5 x Diện tích đất trên bề mặt tương ứng với công trình xây dựng dưới mặt đất) / Tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng dưới mặt đất

2. Giá của 1m2 đất tính thuế

Giá của 1 mét vuông đất tính thuế được xác định như sau:

Được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh dựa trên mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế và ổn định theo chu kỳ 5 năm, bắt đầu từ ngày 01/01/2012.
Trong trường hợp có sự thay đổi người nộp thuế hoặc các yếu tố khác dẫn đến thay đổi giá đất trong chu kỳ, không cần xác định lại giá cho thời gian còn lại của chu kỳ đó.
Nếu Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc có sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp hoặc từ sản xuất, kinh doanh sang đất ở trong chu kỳ ổn định, giá của 1 mét vuông đất tính thuế sẽ được xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ đó.

3. Thuế suất

Thuế suất đối với đất ở, kể cả khi được sử dụng cho mục đích kinh doanh, áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần, có các quy định cụ thể như sau:

Bậc thuế	Diện tích đất tính thuế (m2)	Thuế suất (%)
1	Diện tích trong hạn mức	0,03
2	Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức	0,07
3	Phần hạn mức vượt rên 3 lần hạn mức	0,15

Hạn mức đất ở để tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, tính từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Trường hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, sẽ áp dụng như sau:
- Nếu hạn mức đất ở trước đó thấp hơn hạn mức mới, thì áp dụng hạn mức mới để tính thuế.
- Nếu hạn mức đất ở trước đó cao hơn hạn mức mới, thì vẫn áp dụng hạn mức cũ để tính thuế.
Đối với các loại đất cụ thể:
- Đất ở nhà nhiều tầng, nhà chung cư, và các công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất là 0,03%.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cũng áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh cũng chịu mức thuế suất 0,03%.
- Đất không sử dụng theo đúng mục đích hoặc đất bị lấn chiếm có mức thuế suất lần lượt là 0,15% và 0,2%, không áp dụng hạn mức.
Đối với đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư, sẽ không coi là đất chưa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.

Ví dụ: Đối với nhà chung cư, tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ được tính bằng công thức: Diện tích đất tính thuế x giá 1m2 đất x 0,03%.

Khi nào được miễn giảm thuế đất nhà chung cư?

Thuế đất áp dụng cho nhà chung cư thực sự là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Các trường hợp được miễn giảm thuế đất nhà chung cư (hay thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) bao gồm:

1. Các trường hợp miễn thuế đất nhà chung cư

Các trường hợp được miễn thuế đất nhà chung cư bao gồm:

Đất thuộc các dự án đầu tư trong lĩnh vực được khuyến khích đầu tư;
Đất của doanh nghiệp có hơn 50% số lao động là thương binh, bệnh binh;
Đất của cơ sở thực hiện các hoạt động xã hội hóa trong lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường;
Đất xây dựng nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, cơ sở nuôi dưỡng người già cô đơn, người khuyết tật, trẻ mồ côi, cơ sở chữa bệnh xã hội;
Đất ở trong hạn mức tại các địa bàn đặc biệt khó khăn về kinh tế – xã hội;
Đất ở trong hạn mức của các đối tượng có công với cách mạng, thương binh, người nghèo, và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ;
Đất có nhà vườn được công nhận là di tích lịch sử – văn hóa;
Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng với thiệt hại về đất và nhà trên 50% giá trị tính thuế.

2. Trường hợp giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Trường hợp giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm:

Đất thuộc các dự án đầu tư trong lĩnh vực được khuyến khích đầu tư;
Đất ở trong hạn mức tại các địa bàn kinh tế – xã hội khó khăn;
Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4, người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4, bệnh binh hạng 2/3, 3/3, con của liệt sĩ không được hưởng trợ cấp hàng tháng;
Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng với thiệt hại về đất và nhà từ 20% đến 50% giá trị tính thuế.

Các trường hợp trên được giảm 50% số thuế phải nộp.

Quy định về việc khai nộp thuế đất nhà chung cư

Về thẩm quyền khai nộp thuế đất nhà chung cư

Quy định về việc đăng ký, khai báo, tính toán và nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định trong Điều 8 của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 như sau:

Người nộp thuế phải thực hiện các thủ tục đăng ký, khai báo, tính toán và nộp thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Quá trình đăng ký, khai báo, tính toán và nộp thuế phải được thực hiện tại cơ quan thuế huyện, quận, thị xã, hoặc thành phố thuộc tỉnh mà đất đó thuộc quyền sử dụng.
Trong trường hợp ở các vùng sâu, vùng xa, hoặc khi điều kiện giao thông khó khăn, người nộp thuế có thể được phép thực hiện các thủ tục tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Cơ quan thuế cần tạo điều kiện để người nộp thuế có thể thực hiện nghĩa vụ của mình.
Nếu người nộp thuế sở hữu nhiều thửa đất ở, diện tích thuế sẽ được tính dựa trên tổng diện tích của các thửa đất ở trong phạm vi tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương. Các thủ tục đăng ký, khai báo, tính toán và nộp thuế cũng sẽ được thực hiện tại cơ quan thuế tương ứng.
Người nộp thuế có thể chọn một hạn mức đất ở tại một địa điểm cụ thể trong một huyện, quận, thị xã, hoặc thành phố thuộc tỉnh mà đất đó thuộc quyền sử dụng. Trong trường hợp một hoặc nhiều thửa đất ở vượt quá hạn mức, người nộp thuế được phép chọn một trong các địa điểm có thửa đất ở vượt hạn mức để xác định diện tích vượt hạn mức của các thửa đất đó.

Về thời hạn khai nộp thuế đất nhà chung cư

Quy định về thời hạn khai nộp thuế đất sử dụng cho chung cư được điều chỉnh trong Khoản 1 và Khoản 2 của Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP như sau:

Thời hạn nộp thuế lần đầu: Không muộn hơn 30 ngày kể từ ngày mà thông báo về việc nộp thuế được ban hành.
Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế phải nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp một lần trong năm, không chậm hơn ngày 31/10.
Thời hạn nộp tiền thuế chênh lệch phải được xác định bởi người nộp thuế tại Tờ khai tổng hợp và không được chậm hơn ngày 31/3 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
Thời hạn nộp thuế đối với các hồ sơ khai điều chỉnh là không muộn hơn 30 ngày kể từ ngày mà thông báo về việc điều chỉnh được ban hành.

Câu hỏi thường gặp đối với cách tính giá đất nhà chung cư

1. Thời hạn khai nộp thuế đất nhà chung cư là bao lâu?

Thời hạn khai nộp thuế đất nhà chung cư được quy định như sau theo Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP:

Thời hạn nộp thuế lần đầu không muộn hơn 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo về việc nộp thuế.
Từ năm thứ hai trở đi, người nộp thuế phải nộp tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp một lần trong năm, không chậm hơn ngày 31/10.
Thời hạn nộp tiền thuế chênh lệch phải được xác định bởi người nộp thuế tại Tờ khai tổng hợp và không được chậm hơn ngày 31/3 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.
Thời hạn nộp thuế đối với các hồ sơ khai điều chỉnh là không muộn hơn 30 ngày kể từ ngày mà thông báo về việc điều chỉnh được ban hành.

2. Trường hợp nào được giảm 50% thuế nhà chung cư theo quy định hiện nay?

Được giảm 50% số thuế phải nộp trong các trường hợp sau đây:

Đất thuộc dự án đầu tư trong lĩnh vực được khuyến khích đầu tư, dự án đầu tư tại các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, hoặc đất của doanh nghiệp mà từ 20% đến 50% số lao động là thương binh hoặc bệnh binh.
Đất ở trong hạn mức tại các địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4 hoặc 4/4, người được hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4 hoặc 4/4, bệnh binh hạng 2/3 hoặc 3/3, con của liệt sĩ không được hưởng trợ cấp hàng tháng.
Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất và nhà trên đất từ 20% đến 50% giá tính thuế.

3. Đất ở nhà chung cư thì áp dụng mức thuế suất tính thuế là bao nhiêu phần trăm?

Đối với đất ở nhà chung cư, nhà nhiều tầng, hoặc các công trình xây dựng dưới mặt đất, mức thuế suất được áp dụng là 0,03%.

Trên đây là chi tiết cách tính giá đất nhà chung cư mà RICH STAR LAND muốn chia sẻ đến bạn. Nếu bạn đang muốn tìm một căn hộ đẹp, giá rẻ, chất lượng tốt đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi thông qua:

Hotline : 0911.497.556
Website: batdongsan24h.vn
Địa chỉ : Số 167B Đường 339, Phường Phước Long B, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam.