Chỉ giới xây dựng là gì? Tìm hiểu chi tiết & quy định pháp lý

5/5 - (1 bình chọn)

Chỉ giới xây dựng là khái niệm quan trọng trong quy hoạch đô thị và xây dựng, xác định ranh giới mà các công trình được phép xây dựng trên một mảnh đất cụ thể.

Việc hiểu rõ về chỉ giới xây dựng không chỉ giúp chủ đầu tư và kiến trúc sư tuân thủ quy định pháp luật, mà còn đảm bảo tính an toàn và mỹ quan cho khu vực xây dựng. Vậy, chỉ giới xây dựng là gì?

Bài viết này RICH STAR LAND sẽ giải thích chi tiết về chỉ giới xây dựng, các quy định liên quan và tầm quan trọng của nó trong quá trình lập kế hoạch và triển khai dự án xây dựng.

1. Thế nào là chỉ giới xây dựng?

Luật Xây dựng năm 2014 tập trung vào việc quy định chỉ giới xây dựng, đó là ranh giới hợp pháp để xác định phạm vi cho phép xây dựng trên một thửa đất cụ thể. Theo thông tư 22/2019/TT-BXD, chỉ giới xây dựng được xác định thông qua sự kết hợp giữa bản đồ quy hoạch và thực địa.

Mục đích chính là để phân định rõ ràng giữa phần đất dành cho xây dựng công trình và phần đất công cộng do Nhà nước quản lý, được biết đến là đất lưu không. Mặc dù hai văn bản này có cách diễn đạt khác nhau, nhưng bản chất của chúng vẫn nhấn mạnh vào việc xác định ranh giới hợp pháp để quản lý việc xây dựng trên mỗi khu vực đất cụ thể.

2. 4 quy định cần nắm được về chỉ giới xây dựng

2.1 Chủ dự án sẽ bị xử phạt khi công trình vượt quá chỉ giới xây dựng

Khi thi công công trình, nếu phát hiện bất kỳ chi tiết nào vi phạm chỉ giới xây dựng theo quy hoạch đã được xác định trên bản đồ, bạn sẽ phải đối mặt với mức phạt từ 80 triệu đến 1 tỷ đồng, tùy thuộc vào mức độ và tính chất của từng trường hợp vi phạm cụ thể.

2.1.1 Vi phạm chỉ giới lần đầu

Theo khoản 9 điều 16, Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt hành chính khi vi phạm chỉ giới xây dựng, các cá nhân và tổ chức vi phạm sẽ phải chịu các mức phạt như sau:

Đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ, mức phạt dao động từ 80 đến 100 triệu đồng.
Trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu di tích hoặc khu bảo tồn, mức phạt sẽ tăng lên từ 100 đến 120 triệu đồng.
Đối với những công trình yêu cầu lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi xây dựng, mức phạt sẽ từ 160 đến 180 triệu đồng.

Những quy định này nhằm đảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt các chỉ giới xây dựng, bảo vệ trật tự đô thị và các khu vực có giá trị lịch sử, văn hóa.

2.1.2 Tiếp tục vi phạm chỉ giới sau khi lập biên bản (nhưng chưa quyết định xử phạt)

Theo khoản 12 điều 16, Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nếu sau khi bị lập biên bản hành chính nhưng chưa có quyết định xử phạt về hành vi vi phạm chỉ giới, cá nhân hoặc tổ chức vẫn tiếp tục thực hiện hoạt động xây dựng không đúng quy hoạch, sẽ bị phạt như sau:

Đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ, mức phạt tiền sẽ từ 100 đến 120 triệu đồng, kèm theo hình phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 3 đến 6 tháng và tịch thu công cụ, phương tiện vi phạm hành chính.

Nếu hành vi vi phạm diễn ra trong khu di tích hoặc khu bảo tồn, mức phạt tiền sẽ tăng lên từ 120 đến 140 triệu đồng. Hình phạt bổ sung trong trường hợp này là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 6 đến 9 tháng, cùng với việc tịch thu công cụ, phương tiện vi phạm.

Với các công trình xây dựng yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi xây dựng, mức phạt tiền sẽ từ 400 đến 500 triệu đồng. Ngoài ra, hình phạt bổ sung bao gồm tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 9 đến 12 tháng và tịch thu công cụ, phương tiện vi phạm hành chính.

2.1.3 Tiếp tục vi phạm chỉ giới sau khi bị xử phạt lần đầu

Theo khoản 13 điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các cá nhân hay tổ chức sau khi bị xử phạt hành chính về vi phạm chỉ giới xây dựng, nếu vẫn tiếp tục vi phạm (nhưng không truy cứu trách nhiệm hình sự) sẽ bị áp dụng các hình phạt sau:

Đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ, mức phạt tiền từ 120 – 140 triệu đồng, kèm theo hình phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 3 – 6 tháng và tịch thu phương tiện vi phạm hành chính.
Đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu di tích, khu bảo tồn, mức phạt tiền từ 140 – 160 triệu đồng, cùng với hình phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 6 – 9 tháng và tịch thu phương tiện vi phạm hành chính.
Đối với hành vi xây dựng công trình cần phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng hoặc báo cáo nghiên cứu khả thi xây dựng, mức phạt tiền từ 950 triệu đến 1 tỷ đồng, kèm theo hình phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 9 – 12 tháng và tịch thu phương tiện vi phạm hành chính.

Những biện pháp này nhằm đảm bảo sự nghiêm minh của pháp luật và ngăn chặn các hành vi vi phạm tiếp diễn trong lĩnh vực xây dựng.

2.2 Công trình vi phạm chỉ giới xây dựng không được hợp thức hóa

Đối với các trường hợp xây dựng không phép hoặc trái phép mà công trình chưa hoàn thành, tổ chức (chủ đầu tư) hoặc cá nhân có thể xin cấp phép hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng trong vòng 60 ngày kể từ khi bị lập biên bản xử phạt hành chính.

Tuy nhiên, đối với các công trình vi phạm lộ giới, dù đã nộp đầy đủ tiền phạt, công trình vẫn phải bị tháo dỡ và không được phép điều chỉnh giấy phép. Nói cách khác, những công trình này không thể được hợp thức hóa.

Quy định này được nêu rõ tại điểm d, khoản 15, điều 11 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng.

2.3 Chỉ giới xây dựng không được vượt ra ngoài chỉ giới đường đỏ

Chỉ giới đường đỏ là ranh giới được vạch rõ trên bản đồ quy hoạch và thực địa, xác định khu vực đất dành cho xây dựng công trình và khu vực đất dành cho các công trình công cộng như đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật, v.v.

Khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng được gọi là khoảng lùi. Chỉ giới xây dựng có thể trùng hoặc phải lùi vào bên trong chỉ giới đường đỏ tùy theo yêu cầu quy hoạch cụ thể. Khoảng cách này, hay khoảng lùi, được tính từ chỉ giới đường đỏ đến chỉ giới xây dựng.

Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng (ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BTC), các công trình tiếp giáp tuyến đường phải tuân thủ theo đồ án quy hoạch chi tiết, quy chế quản lý kiến trúc, và thiết kế đô thị chung của từng địa phương.

Dù công trình xây dựng có trùng hay lùi so với chỉ giới đường đỏ, các chi tiết kiến trúc của công trình luôn phải đảm bảo không cản trở giao thông, không ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh và hạ tầng kỹ thuật ngầm và nổi, cũng như tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy.

2.4 Các xác định chỉ giới xây dựng

Các công trình bắt buộc phải có giấy phép xây dựng: cần xem xét chỉ giới xây dựng trên giấy phép được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Các công trình được miễn giấy phép xây dựng, chủ yếu là những công trình ở nông thôn, không cần quan tâm đến chỉ giới xây dựng hoặc chỉ giới đường đỏ.

Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý cho công trình, bạn vẫn có thể tham khảo thông tin bằng cách:

Hỏi cán bộ phường, xã, thị trấn nơi dự kiến xây dựng công trình.
Liên hệ trực tiếp với công chức địa chính – xây dựng trong khu vực.
Tìm hiểu thông tin tại cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng hoặc qua cổng thông tin điện tử của cơ quan này.

3. Giải đáp thắc mắc về chỉ giới xây dựng

3.1 Đất ngoài chỉ giới xây dựng thì có được sử dụng không?

Đối với việc sử dụng đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng, có hai trường hợp chính được quy định tại Mục 2.6.7 của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD), ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng, liên quan đến các chi tiết kiến trúc của công trình tiếp giáp với tuyến đường.

Trường hợp 1: Khi đất chỉ giới xây dựng trùng với đất chỉ giới đường đỏ, cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

Không gây cản trở hoạt động giao thông trên lòng đường.
Đảm bảo an toàn và thuận tiện cho người đi bộ trên vỉa hè.
Không ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh và các công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố.
Duy trì tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố.
Tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy và đảm bảo hoạt động của các phương tiện chữa cháy.

Trường hợp 2: Khi đất chỉ giới xây dựng nằm trong khoảng lùi (phần không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng), người xây dựng phải tuân thủ các yêu cầu sau:

Không để bất kỳ bộ phận hay chi tiết kiến trúc nào vượt quá chỉ giới đường đỏ.
Duy trì tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố.
Tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và đảm bảo hoạt động của các phương tiện chữa cháy.

Do đó, việc xây dựng trên đất có chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ hoặc nằm trong khoảng lùi cần đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan, tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và hỗ trợ hoạt động của phương tiện chữa cháy.

Lưu ý: Đất nằm ngoài chỉ giới xây dựng không được sử dụng theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp công trình xây dựng không tuân thủ quy hoạch xây dựng, ngoại trừ các trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn, vi phạm chỉ giới xây dựng hoặc cốt xây dựng, hay xây dựng không đúng với giấy phép được cấp, sẽ bị xử lý theo khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014.

3.2 Bộ phận nào có thể vượt qua đường đường giới đỏ?

Chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ là hai khái niệm quan trọng trong quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, nhiều người vẫn còn mơ hồ về việc bộ phận nào của công trình có thể vượt qua chỉ giới đường đỏ. Thực tế, không có phần nào của nhà ở được phép lấn qua chỉ giới đường đỏ.

Khi chỉ giới xây dựng nằm lùi vào trong so với chỉ giới đường đỏ, một số phần của công trình có thể được phép vượt qua chỉ giới xây dựng. Cụ thể, các thành phần như bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, cánh cửa, mái đua, mái đón, móng nhà, gờ chỉ và ô văng có thể nhô ra ngoài chỉ giới xây dựng.

Riêng ban công, theo quy định, chỉ được phép nhô ra tối đa 1,4 mét so với chỉ giới xây dựng và không được phép che chắn, tạo thành phòng hoặc lô-gia.

3.3. Có được xây lấn sang nhà bên cạnh?

Không bộ phận nào của ngôi nhà, kể cả thiết bị, đường ống, hay công trình ngầm dưới đất, được phép vượt qua ranh giới sang lô đất kế bên. Nước mưa, nước thải, nước từ máy lạnh, khí thải hay bất kỳ chất thải nào cũng không được xả sang khu vực của hàng xóm.

Chỉ giới xây dựng là yếu tố quan trọng trong việc quy hoạch và phát triển đô thị, giúp xác định ranh giới xây dựng hợp pháp trên mỗi mảnh đất. Việc nắm rõ và tuân thủ chỉ giới xây dựng không chỉ đảm bảo các công trình được xây dựng đúng quy định pháp luật mà còn góp phần tạo nên môi trường sống an toàn, hài hòa và bền vững.

Hy vọng bài viết đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích về chỉ giới xây dựng là gì, giúp bạn có thêm kiến thức cần thiết để triển khai các dự án xây dựng một cách hiệu quả và hợp pháp. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các thông tin tương tự, đừng ngần ngại truy cập batdongsan24h.vn hoặc liên hệ trực tiếp để được hỗ trợ qua các cách thức liên lạc sau:

Hotline: 0911.497.556
Email: info@richstarland.com
Địa chỉ: Số 167B Đường 339, Phường Phước Long B, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam