Đất 03 là đất gì? Chuyển thành đất ở được không và thủ tục gì?

Đất 03 là một khái niệm khá mới mẻ. Đây là loại đất chiếm nhiều diện tích nhất ở nước ta và hiện đang trở thành một lựa chọn hấp dẫn cho các nhà đầu tư bất động sản.

Trong bài viết này, RICH STAR LAND sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm: đất 03 là đất gì? đặc điểm và tiềm năng của đất nông nghiệp này, cùng những lợi ích khi đầu tư vào loại hình này.

Đất 03 là đất gì?

Đất 03, hay còn được biết đến là đất nông nghiệp, là loại đất được Nhà nước giao cho cộng đồng để phục vụ nhu cầu sản xuất trong lĩnh vực nông nghiệp. Chức năng chính của đất này là để phát triển các hoạt động như trồng trọt, chăn nuôi, và trồng rừng, nhằm cung cấp nguồn lợi nguyên liệu cho người dân và đóng góp vào nguồn cung thực phẩm cho xã hội.

Đất 03 thường được sử dụng cho các mục đích liên quan đến sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp, như trồng cây lúa, cây mía, hoa màu, rau cải, hoặc chăn nuôi gia súc, gia cầm. Ngoài ra, đất này cũng thường được sử dụng cho việc trồng rừng, bảo tồn và phát triển nguồn tài nguyên thiên nhiên.

Vai trò của đất 03 trong phát triển nông nghiệp và lâm nghiệp là không thể phủ nhận. Nó là cơ sở để xây dựng và phát triển các ngành nghề nông nghiệp, cung cấp nguồn lực cần thiết cho sản xuất thực phẩm và nguyên liệu, đồng thời giữ vai trò quan trọng trong bảo vệ môi trường và duy trì cân bằng sinh thái.

Căn cứ Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013  thì nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

– Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

– Đất trồng cây lâu năm;

– Đất rừng sản xuất;

– Đất rừng phòng hộ;

– Đất rừng đặc dụng;

– Đất nuôi trồng thủy sản;

– Đất làm muối;

Đất nông nghiệp bao gồm các loại đất được sử dụng để xây dựng nhà kính và các công trình khác phục vụ cho việc trồng trọt, cả trong và ngoài nhà kính; cũng như để xây dựng chuồng trại phục vụ chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loài động vật khác theo quy định của pháp luật. 

Ngoài ra, đất nông nghiệp còn được sử dụng cho mục đích trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho hoạt động học tập, nghiên cứu và thí nghiệm. Cuối cùng, đất nông nghiệp cũng được dùng để ươm tạo cây giống, con giống và trồng cây cỏ, hoa, cây cảnh.

Căn cứ xác định đất 03 là gì?

Theo quy định tại Điều 11 Luật Đất đai 2013, việc xác định đất nông nghiệp (hoặc đất 03) có thể dựa trên các căn cứ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp trước ngày 10/12/2009, cùng với giấy tờ về tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, nếu trường hợp chưa có giấy chứng nhận quy định ở trên.
• Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đối với trường hợp không có giấy tờ quy định như trên.
• Trong trường hợp không có bất kỳ giấy tờ nào quy định như trên, việc xác định loại đất sẽ tuân theo quy định của Chính phủ.

Có chuyển đổi đất 03 sang đất phi nông nghiệp được không?

Quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm được phê duyệt bởi các cơ quan nhà nước. Mặc dù các địa phương đều hạn chế quy trình này, đất nông nghiệp vẫn có thể chuyển đổi thành đất ở hoặc phi nông nghiệp. Cơ quan nhà nước cần xác định khu vực đất nông nghiệp có thể chuyển đổi, sau đó cá nhân hoặc hộ gia đình sở hữu đất có thể nộp đơn xin chuyển đổi.

Quy định về chuyển đổi đất 3 thành đất nhà ở

1. Đất 03 có giấy tờ gì? Đất 03 có được làm sổ đỏ hay không?

Theo Điều 57 Luật Đất đai 2013, đất 03 có thể được cấp sổ đỏ sau khi chuyển từ mục đích sử dụng nông nghiệp sang phi nông nghiệp (đất thổ cư), tuy nhiên, điều này phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương.

Người sử dụng đất cần gửi đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đến Phòng Tài nguyên và Môi trường của khu vực đất đó. Hồ sơ sẽ được xem xét và tiến hành chuyển đổi nếu các yêu cầu được đáp ứng. Để chuyển từ đất 03 sang đất ở, người sử dụng đất cần nộp một khoản thuế theo quy định của pháp luật, do đó cần chuẩn bị tài chính và thực hiện nghĩa vụ đúng quy định.

2. Xây nhà trên đất 03 được hay không?

Theo Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải tuân thủ các quy định sau: sử dụng đất theo mục đích đã quy định, tuân thủ ranh giới của thửa đất, tuân thủ quy định về sử dụng chiều cao và chiều sâu trong lòng đất, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất, và tuân theo các quy định pháp luật khác. Xây dựng nhà ở hoặc các công trình kiên cố khác trên đất nông nghiệp (đất 03) để phục vụ canh tác và sản xuất nông nghiệp là không được phép.

3. Đất 03 có được đền bù sau khi bị thu hồi không?

Mặc dù người dân đang canh tác và sản xuất trên đất 03, nếu thửa đất này thuộc quy hoạch của địa phương, Nhà nước có thể thu hồi và áp dụng các chính sách hỗ trợ phù hợp. Theo Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013, việc bồi thường có thể thực hiện bằng cách giao lại một mảnh đất có cùng mục đích sử dụng hoặc thông qua thanh toán tiền bồi thường theo giá trị cụ thể của loại đất bị thu hồi. 

Tuy nhiên, người dân không được phép xây dựng nhà ở hoặc các công trình kiến trúc trên đất 03 trừ khi chuyển đổi mục đích sử dụng thành “đất thổ cư”, vì vậy không hưởng quyền lợi về bồi thường hay hỗ trợ tái định cư trong trường hợp Nhà nước thu hồi thửa đất này.

Hướng dẫn chuyển đổi đất 03 thành đất nhà ở

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ pháp lý, bao gồm:

– Viết đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (có thể tham khảo Phụ lục 1 đi kèm với Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).

– Các loại giấy tờ chứng minh được quyền sử dụng đất như Sổ Đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc Sổ Hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở & tài sản gắn liền với đất).

• Bước 2: Tiến hành nộp hồ sơ

– Người dân có thể đến bộ phận 1 cửa của địa phương để nộp bộ hồ sơ đã chuẩn bị. Trong trường hợp địa phương chưa có bộ phận này, người dân có thể nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên Môi trường cấp huyện/thành phố nơi có đất.

• Bước 3: Xử lý hồ sơ

– Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ còn thiếu hoặc không hợp lệ, người dân sẽ được thông báo và có 3 ngày làm việc để hoàn thiện.

– Nếu hồ sơ đầy đủ, cán bộ địa chính sẽ tiến hành xác minh thực địa và xem xét lại yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân. Trong thời gian này, người dân sẽ được thông báo và hướng dẫn về việc nộp phí chuyển đổi.

• Bước 4: Xử lý yêu cầu

– Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ lập tờ trình xin giấy phép chính thức từ UBND cấp huyện hoặc tương đương. Cán bộ địa chính sẽ cập nhật cơ sở dữ liệu đất và hồ sơ địa chính gốc.

– Thời gian xử lý yêu cầu không quá 15 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các khu vực vùng sâu, vùng xa hoặc hải đảo, thời gian xử lý có thể linh hoạt trong khoảng 25 ngày.

• Bước 5: Nhận kết quả

– Các công dân đến nơi gửi hồ sơ để nhận quyết định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Có nên mua đất 03 hay không?

Đất nông nghiệp ở Việt Nam hiện đang có nguồn cung dồi dào và giá cả phải chăng, là lựa chọn hấp dẫn cho những nhà đầu tư ít vốn. Tuy nhiên, việc chuyển đổi đất 03 thành đất thổ cư phụ thuộc vào quy hoạch xây dựng và kế hoạch sử dụng đất hàng năm, và một số loại đất 03 như đất lúa, đất làm muối, đất rừng phòng hộ không thể chuyển đổi do có chính sách bảo vệ đặc biệt từ Nhà nước.

Kinh nghiệm mua đất 03 phòng tránh rủi ro nhất

1. Xác minh khu đất có thuộc diện quy hoạch hay không

Nên tìm đến UBND quận, huyện để tìm hiểu về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Điều này giúp xác định khu đất nông nghiệp có thuộc diện quy hoạch của dự án nào hay không, ảnh hưởng đến khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau này.

2. Xem xét vị trí đất

Vị trí của mảnh đất là yếu tố cực kỳ quan trọng, ảnh hưởng đến tiềm năng sinh lời. Không nên chọn mua đất ở những khu vực xa xôi, hẻo lánh, hoặc đất không tốt về phong thủy chỉ vì giá rẻ.

3. Hợp đồng mua bán cần công chứng, chứng thực rõ ràng

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, giao dịch mua bán đất phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có sự công chứng từ cơ quan có thẩm quyền. Nếu không tuân theo các quy định này, giao dịch sẽ không được công nhận và bị vô hiệu.

4. Thỏa thuận về phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp

Khi chuyển đổi đất từ nông nghiệp lên đất thổ cư, cần thanh toán một khoản phí cố định, phụ thuộc vào quy định của địa phương và diện tích đất. Mức phí sẽ tăng theo diện tích đất, và việc thương lượng ai sẽ chịu trách nhiệm thanh toán phí cũng cần được xem xét.

5. Tìm hiểu và nắm rõ quy định chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Luôn nắm bắt và cập nhật các quy định mới của pháp luật liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhằm bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho bản thân khi tham gia giao dịch bất động sản.

Kết luận 

Tổng kết, bài viết đã giải thích rõ về định nghĩa của đất 03 là đất gì và hướng dẫn chi tiết về quy trình chuyển đổi đất này thành đất ở, nhằm giúp độc giả hiểu rõ hơn về quá trình đầu tư đất 03. Hi vọng thông tin này sẽ hữu ích cho những ai đang quan tâm đến lĩnh vực này.

Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các thông tin tương tự, đừng ngần ngại truy cập batdongsan24h.vn  hoặc liên hệ trực tiếp để được hỗ trợ qua các cách thức liên lạc sau:

• Hotline: 0911.497.556 
• Email: info@richstarland.com 
• Địa chỉ: Số 167B Đường 339, Phường Phước Long B, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam