Đất đấu giá là gì? Quy trình và thủ tục tham gia đấu giá hiện nay

5/5 - (1 bình chọn)

Mặc dù nhiều người vẫn chưa thực sự hiểu rõ về loại đất này và các quy định liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng, tuy nhiên, việc mua đất đấu giá đang là một vấn đề đáng quan tâm. Trong đặc biệt, việc cấp sổ đỏ cho đất đấu giá thường là một điều khiến người mua phải đặt ra nhiều câu hỏi và lo ngại trước khi quyết định mua.

Bài viết dưới đây RICH STAR LAND sẽ cung cấp thông tin chi tiết giúp bạn hiểu rõ hơn về đất đấu giá là gì và những điều cần biết trước khi tiến hành giao dịch mua đất đấu giá.

Đất đấu giá là gì?

Đấu giá đất hoặc quyền sử dụng đất là quy trình mà Ủy ban Nhân dân cấp có thẩm quyền tổ chức để công khai bán các thửa đất thuộc địa giới hành chính của địa phương. Mục đích chính của việc tổ chức đấu giá đất là để tăng nguồn thu ngân sách, phục vụ việc cải tạo cũng như thực hiện các dự án công cộng tại địa phương có đất đấu giá.

Trong quá trình đấu giá, từ mức giá khởi điểm của khu đất, các bidders sẽ đưa ra các giá đặt cho khu đất đó. Người chiến thắng là người đưa ra giá cao nhất cho thửa đất và được chủ tịch Ủy ban Nhân dân thông báo kết quả đấu giá. Theo quy định tại Khoản 5, Điều 9 của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, sau khi người chiến thắng thanh toán đầy đủ số tiền đấu giá vào Kho bạc Nhà nước, họ sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 117 của Luật Đất đai 2013 quy định, việc đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch, khách quan, trung thực, đảm bảo công bằng cho tất cả các bên tham gia.

Đất đấu giá được đảm bảo là “đất sạch”, tức là đã được giải phóng mặt, không bị lấn chiếm, không cho thuê hoặc tranh chấp. Đất cần được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt, đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung. Đơn giá khởi điểm đấu giá phải được Sở Tài chính phê duyệt.

Các hình thức đấu giá đất

Đấu giá đất có thể được tổ chức theo một số hình thức như sau:

Đấu giá đất trực tiếp bằng lời nói.
Đấu giá đất bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá.
Đấu giá đất bằng bỏ phiếu kín gián tiếp trong một vòng.
Đấu giá đất trực tuyến.

Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất

1. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 117 của Luật Đất đai 2013, việc đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ hai nguyên tắc sau:

Đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên tham gia.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.

2. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 118 của Luật Đất đai 2013, đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng cho các trường hợp cụ thể sau đây:

Đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, hoặc cho thuê mua.
Đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng hạ tầng.
Sử dụng đất để kinh doanh thương mại, dịch vụ; đất sản xuất phi nông nghiệp.
Sử dụng đất cho mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, sản xuất muối.
Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước.
Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân.
Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.

3. Điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 119 của Luật Đất đai năm 2013, đất có thể được đem ra đấu giá công khai phải đáp ứng các điều kiện sau:

Đất đấu giá phải là khu đất sạch, tức là đã được giải phóng mặt, không bị chiếm đoạt, không cho thuê hoặc mắc phải tranh chấp.
Đất cần được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt, đảm bảo phù hợp với quy hoạch tổng thể.
Đơn giá khởi điểm đấu giá phải được Sở Tài chính duyệt.
Khu đất đấu giá phải có đầy đủ hạ tầng, bao gồm hệ thống đường, điện, giao thông, và hệ thống cấp thoát nước.
Phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Các đối tượng có thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

Cá nhân hoặc hộ gia đình: Đối tượng này có quyền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá.
Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, và người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Sau khi trúng đấu giá, họ chỉ được phép thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.

5. Giá khởi điểm của đất đấu giá

Theo Thông tư 02/2015/TT-BTC, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là người có thẩm quyền quyết định về giá khởi điểm cho đấu giá đất, dựa vào hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Giá khởi điểm này phải được xác định theo trình tự quy định của pháp luật hiện hành và phải gần với giá thị trường tại thời điểm đấu giá, không thấp hơn giá trong bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Điều này giúp đảm bảo rằng không có tình trạng giá quá cao hoặc bị ép giá, không tương xứng với giá trị thực tế của đất.

Thông báo đấu giá quyền sử dụng đất

Thông báo đấu giá đất là văn bản được cơ quan có thẩm quyền lập ra để thông báo về việc tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó bao gồm thông tin về người ra thông báo, nội dung thông báo, thời gian và địa điểm tổ chức đấu giá, cũng như hình thức và phương thức đấu giá.

Ngoài ra, thông báo cũng cung cấp hướng dẫn chi tiết về các bước tham gia đấu giá, quy định và điều kiện cần thiết để tham gia quá trình đấu giá.

Hồ sơ tham gia đấu giá đất

Theo quy định tại Luật đấu giá tài sản năm 2016, các cá nhân và tổ chức muốn tham gia đấu giá đất cần chuẩn bị hồ sơ nộp cho tổ chức đấu giá. Hồ sơ này bao gồm các tài liệu sau:

Đơn đăng ký tham gia đấu giá: người đăng ký tham gia đấu giá cần điền đầy đủ thông tin yêu cầu trên mẫu đơn, sau đó đặt vào phong bì, dán kín và ký tên lên các mép của phong bì.
Đối với trường hợp đấu giá đất dành cho nhà đầu tư, cần có hồ sơ dự án đầu tư.
Trong trường hợp ủy quyền người khác tham gia đấu giá, cần có giấy ủy quyền kèm theo bản sao giấy tờ tùy thân của người được ủy quyền.
Bản sao các tài liệu, giấy tờ khác theo quy định của pháp luật để chứng minh đủ điều kiện tham gia đấu giá.
Đối với cá nhân và hộ gia đình: Bản sao chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân, cùng bản sao sổ hộ khẩu.
Đối với tổ chức: Bản sao đăng ký doanh nghiệp và bản sao giấy tờ chứng minh là người đại diện hợp pháp, kèm theo bản sao giấy tờ tùy thân của người đại diện hợp pháp.
Cá nhân, hộ gia đình và tổ chức có thể lựa chọn nộp bản sao công chứng/chứng thực hoặc nộp bản sao kèm theo bản chính để đối chiếu.

Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 1: Lập phương án đấu giá đất

Theo quy định tại Điều 6 của Thông tư liên tịch số 14/2015/TT-BTNMT-BTP, đơn vị được giao quản lý quỹ đất là đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất. Họ tiến hành lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất sau khi nhận được văn bản chỉ đạo từ Ủy ban nhân dân cùng cấp.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá

Theo quy định tại Điều 7 của Thông tư liên tịch số 14/2015/TT-BTNMT-BTP, đơn vị được giao tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gửi hồ sơ thửa đất đấu giá đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định. Sau đó, hồ sơ được trình lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để quyết định về việc đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất

Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ quyết định về việc đấu giá quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 8 của Thông tư liên tịch số 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá

Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá, bao gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, và tài sản gắn liền với đất nếu có. Giá này sẽ được trình UBND cấp tỉnh phê duyệt, theo quy định tại Điều 8 của Thông tư liên tịch số 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 10 của Thông tư liên tịch số 14/2015/TT-BTNMT-BTP, đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất sẽ lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá đất.

Bước 6: Thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất

Đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất sẽ chịu trách nhiệm thực hiện và giám sát việc bán đấu giá, bằng cách cử người đại diện giám sát theo quy định tại Điều 11 của Thông tư liên tịch số 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Bước 7: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 12 của Thông tư liên tịch số 14/2015/TT-BTNMT-BTP, các công việc bao gồm:

Đơn vị thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất bàn giao hồ sơ và biên bản kết quả thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất cho đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận tài liệu, đơn vị tổ chức việc bán đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan tài nguyên môi trường để trình UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 13 của Thông tư liên tịch số 14/2015/TT-BTNMT-BTP:

Cơ quan thuế gửi thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất bằng văn bản cho người đã trúng đấu giá.
Người trúng đấu giá có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất vào Kho bạc Nhà nước và chuyển chứng từ đã nộp tiền lên cơ quan tài nguyên và môi trường để làm thủ tục ký hợp đồng thuê đất và cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 14 của Thông tư liên tịch số 14/2015/TT-BTNMT-BTP.

Câu hỏi thường gặp về đất đấu giá

1. Có nên mua đất đấu giá không?

Với các ưu điểm vượt trội về mặt pháp lý và nguồn gốc đất đấu giá, cùng quy trình thuận lợi để cấp sổ đỏ, người mua hoàn toàn có thể yên tâm khi quyết định mua đất đấu giá. Tuy nhiên, trước khi đưa ra quyết định mua, việc tìm hiểu về giá cả là rất quan trọng.

Nên so sánh giá giữa các khu vực để tránh mua phải đất với mức giá cao hơn so với tiềm năng và giá trị thực sự của khu đất đó.

2. Đất đấu giá có được chuyển nhượng?

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất trúng đấu giá được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đảm bảo các điều kiện như sau:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Đất không có tranh chấp;
Không còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;
Trong thời hạn sử dụng đất.

Kết luận

Bài viết đã cung cấp cho bạn đọc cái nhìn tổng quan về đất đấu giá, từ khái niệm đất đấu giá là gì? đến quy trình tham gia đấu giá đến những lưu ý quan trọng cần nắm vững. Hy vọng những thông tin hữu ích này sẽ giúp bạn có thêm kiến thức và tự tin hơn khi tham gia thị trường tiềm năng nhưng cũng đầy rủi ro này.

Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các thông tin tương tự, đừng ngần ngại truy cập batdongsan24h.vn hoặc liên hệ trực tiếp để được hỗ trợ qua các cách thức liên lạc sau:

Hotline: 0911.497.556
Email: info@richstarland.com
Địa chỉ: Số 167B Đường 339, Phường Phước Long B, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam