Đất xen kẹt là gì? Đất xen kẹt có được cấp Sổ đỏ không?

5/5 - (1 bình chọn)

Trong bối cảnh đô thị hóa không ngừng mở rộng, khái niệm “đất xen kẹt” ngày càng trở nên phổ biến và được nhiều người quan tâm. Vậy, đất xen kẹt là gì?

Trong bài viết này, RICH STAR LAND sẽ cung cấp cho bạn những thông tin chi tiết, chính xác và đáng tin cậy về khái niệm đất xen kẹt, quy định pháp lý liên quan cũng như các vấn đề cần lưu ý khi sử dụng loại đất này.

1. Đất xen kẹt là gì?

Đất xen kẹt là các khu đất nằm xen giữa các khu dân cư, khu công nghiệp hoặc khu vực đã được quy hoạch nhưng chưa được sử dụng hiệu quả. Việc hiểu rõ về đất xen kẹt không chỉ giúp bạn nắm bắt được tiềm năng sử dụng đất mà còn tránh được những rủi ro pháp lý khi đầu tư và phát triển.

Theo Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013, đất đai được phân loại thành ba nhóm chính dựa trên mục đích sử dụng: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mặc dù pháp luật không đề cập đến loại đất có tên gọi là “đất xen kẹt,” nhưng trong thực tế, thuật ngữ này khá phổ biến ở các khu vực đô thị, đặc biệt là ở những thành phố lớn.

Trong thực tiễn, “đất xen kẹt” thường được hiểu là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư (được xen kẽ với đất ở) hoặc là phần diện tích đất còn dư sau quy hoạch. Đặc điểm chung của loại đất này là nằm trong khu dân cư, do đó thửa đất thường có diện tích nhỏ. Đất xen kẹt thường là đất vườn, đất trồng cây hàng năm khác, đất ao hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà hiện nay không còn được sử dụng cho mục đích nông nghiệp.

Tóm lại, “đất xen kẹt” là thuật ngữ phổ biến dùng để chỉ loại đất nằm xen lẫn giữa các thửa đất ở trong khu dân cư tại khu vực đô thị, và thường thuộc nhóm đất nông nghiệp.

2. Đất xen kẹt có được cấp Sổ đỏ không?

Đất xen kẹt được cấp sổ đỏ vì:

Về mặt pháp lý, đất xen kẹt được xác định là đất nông nghiệp và không được phép xây dựng nên không được cấp sổ đỏ, việc chuyển nhượng thường chỉ qua giấy tờ viết tay. Do đó, giá của những khu đất này thường rẻ hơn nhiều so với đất thổ cư, thu hút nhiều người mua dù chưa tìm hiểu kỹ.

Tuy nhiên, không phải mọi mảnh đất xen kẹt đều có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Việc chuyển đổi chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ ba điều kiện sau:

Thứ nhất, mảnh đất xen kẹt không vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm hoặc sử dụng cho mục đích công cộng; đất nông nghiệp này do hợp tác xã hoặc các tổ chức quản lý giao cho các hộ gia đình xã viên sử dụng.

Thứ hai, mảnh đất đó đang được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; và có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (quy định này tùy thuộc vào địa phương).

Thứ ba, hộ gia đình hoặc cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải chấp hành tốt pháp luật về đất đai tại địa phương, có văn bản cam kết bàn giao phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thác lũ; bàn giao diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung cho UBND xã, phường, thị trấn; và nộp đủ nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

2.1. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu

Theo Điều 100 và 101 của Luật Đất đai năm 2013, cùng với các quy định tại Điều 20, 21, 22, 23, 24 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phụ thuộc vào từng thửa đất cụ thể và cần đáp ứng các điều kiện khác nhau. Tuy nhiên, các điều kiện này có thể được phân chia thành hai nhóm chính:

Nhóm 1: Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Nhóm 2: Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (thường thuộc nhóm này).

2.2. Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, bao gồm các giấy tờ sau:

Đơn đăng ký và cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính và các giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai và tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (nếu có).

Ngoài ra, trong một số trường hợp, cần có giấy xác nhận của UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất về việc thửa đất phù hợp với quy hoạch, sử dụng ổn định và không có tranh chấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Có hai cách để hộ gia đình và cá nhân nộp hồ sơ:

Cách 1:Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Nộp hồ sơ không qua UBND cấp xã:

Đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa: Hộ gia đình và cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện (bao gồm huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Đối với địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa: Hộ gia đình và cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu nơi đó chưa có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết

Trong giai đoạn này, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện các công việc cần thiết để đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Người sử dụng đất chỉ cần chú ý đến nghĩa vụ tài chính của mình, bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, và lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
Khi nhận được thông báo nộp tiền, người sử dụng đất cần nộp đúng số tiền và trong thời hạn quy định, đồng thời lưu giữ biên lai và chứng từ để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian giải quyết hồ sơ không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian giải quyết không quá 40 ngày.
Thời gian này không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, và thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật hoặc cần trưng cầu giám định.

3. Có được xây nhà trên đất xen kẹt không?

Đất xen kẹt được phép xây nhà nếu là đất ở:

Khoản 1 Điều 6 của Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”

Điều này nhấn mạnh việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch đã được phê duyệt và đảm bảo sử dụng đúng mục đích được quy định.

Như vậy, nếu đất xen kẹt không phải là đất ở thì không được phép xây dựng nhà ở. Để xây dựng nhà ở trên đất xen kẹt, trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Sau khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hộ gia đình hoặc cá nhân phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nếu đất xen kẹt nằm trong khu vực đô thị.

Kết luận: Đất xen kẹt có thể được cấp Sổ đỏ nếu đủ điều kiện theo quy định. Chỉ khi đất xen kẹt đã được chuyển thành đất ở và có giấy phép xây dựng, việc xây dựng nhà ở mới được phép tiến hành (đối với khu vực đô thị).

Giá đất xen kẹt thường thấp hơn so với đất ở lân cận, nhưng người dân cần lưu ý rằng pháp luật chỉ cho phép chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận. Đối với đất xen kẹt là đất nông nghiệp, việc xây dựng nhà ở sẽ phải qua hai lần thủ tục (và kèm theo chi phí):

Khi cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Khi xin chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Đất xen kẹt có được bồi thường khi bị thu hồi không?

Hiện nay, vẫn chưa có văn bản nào quy định hệ số bồi thường cho đất xen kẹt khi bị thu hồi, mà chỉ thực hiện theo hình thức hỗ trợ. Do đó, nếu thửa đất xen kẹt bạn mua đủ điều kiện để làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, người mua cần nhanh chóng liên hệ với UBND xã/phường và Phòng Tài nguyên và Môi trường của quận/huyện để được hướng dẫn thủ tục chuyển đổi.

Điều này nhằm tránh trường hợp đất xen kẹt chưa chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ không được bồi thường theo khung giá đất khi bị thu hồi.

5. Tiềm năng và rủi ro khi mua đất xen kẹt?

Tiềm năng:

Tiềm năng của đất xen kẹt nằm ở sự rẻ hơn giá so với đất thổ cư. Nếu mua đất xen kẹt trong khu vực dân cư, người mua sẽ được hưởng cơ sở hạ tầng và tiện ích xung quanh đã có sẵn.

Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, đất xen kẹt có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư, từ đó có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phép xây dựng nhà. Do đó, mặc dù nhận thức được về các rủi ro, nhiều người vẫn quyết định đầu tư vào đất xen kẹt.

Rủi ro khi đầu tư vào đất xen kẹt có thể được tổng hợp như sau:

Đất xen kẹt thường có diện tích hạn chế, bí thế và địa hình không thuận lợi do nằm xen kẽ trong các khu dân cư.
Quá trình thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường rườm rà, tốn kém và không phải tất cả các trường hợp đất xen kẹt đều đủ điều kiện để được chuyển đổi. Nếu đất xen kẹt không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng, người mua sẽ không thể xây dựng nhà.
Giao dịch mua bán đất xen kẹt thường chỉ thông qua giấy tờ viết tay, tạo điều kiện cho việc lừa đảo. Điều này có thể dẫn đến tình trạng một thửa đất được bán cho nhiều người, khiến người mua chịu tổn thất.

Như vậy, mặc dù giá bán thấp, việc mua đất xen kẹt mang theo rủi ro cao. Người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng, tìm hiểu kỹ về nguồn gốc, giấy tờ và quy định quy hoạch của địa phương để tránh các tranh chấp và thiệt hại sau này.

6. Lưu ý khi mua bán đất nông nghiệp xen kẹt

Thường thì đất nông nghiệp xen kẹt không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó, quá trình chuyển nhượng thường thông qua hình thức viết tay. Khi thực hiện mua bán (chuyển nhượng), cần lưu ý các điểm sau:

Ký kết Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng chuyển nhượng cần có đầy đủ chữ ký của tất cả các bên liên quan. Ví dụ, đối với đất của vợ chồng, cần có chữ ký của cả hai vợ chồng, đối với đất của hộ gia đình, cần có chữ ký của tất cả các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài chữ ký của các bên liên quan, cần có chữ ký của những người làm chứng (có thể là tổ trưởng tổ dân phố, người thân thích của bên bán, hoặc những người có uy tín).
Khi chuyển tiền mua bán đất, nên thực hiện qua tài khoản ngân hàng (rõ ràng nội dung chuyển khoản) hoặc đưa tiền mặt với xác nhận từ bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.
Cần thực hiện việc bàn giao thực địa đất, nhà và lập văn bản (có chữ ký của bên mua, bên bán, người làm chứng), mô tả rõ ranh giới, mốc giới và đặc điểm của thửa đất, nhà.
Sau khi mua, nên thực hiện chiếm dụng trên thực tế (làm vườn, dựng lán, lều…) để tránh tình trạng bên bán tiếp tục bán cho người khác.

7. Quy định về chuyển mục đích đối với đất nông nghiệp xen kẹt

Nếu có ý định chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở, hộ gia đình và cá nhân cần tuân thủ các điều kiện sau:

– Đảm bảo là người tuân thủ tốt pháp luật về đất đai ở địa phương.

– Cung cấp văn bản cam kết bàn giao phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn của các công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, và thoát lũ cho các tổ chức quản lý chuyên ngành.

– Bàn giao diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung cho Ủy ban nhân dân xã/phường, thị trấn.

– Nộp các nghĩa vụ tài chính liên quan khi được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Dựa vào khoản 2 Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP, việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng được quy định như sau:

Thu 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

– Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.

– Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở, nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

Thu 100% mức chênh lệch tiền sử dụng đất trong trường hợp:

– Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

– Việc tính tiền sử dụng đất dựa trên sự chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để biết cụ thể số tiền cần nộp, cần tham khảo các dữ liệu quy định về cách tính tiền sử dụng đất và giá đất theo từng loại đất trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Kết luận

Hiểu rõ “đất xen kẹt là gì” giúp bạn nắm bắt được tiềm năng và những thách thức khi đầu tư vào loại đất này. Đất xen kẹt, với những đặc điểm và quy định pháp lý riêng, có thể mang lại cơ hội phát triển bất động sản hấp dẫn nếu được khai thác đúng cách. Tuy nhiên, việc sử dụng đất xen kẹt đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về quy hoạch đô thị và pháp luật hiện hành.

Hy vọng rằng bài viết đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích và cần thiết về đất xen kẹt. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các thông tin tương tự, đừng ngần ngại truy cập batdongsan24h.vn hoặc liên hệ trực tiếp để được hỗ trợ.