Hướng dẫn giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ chi tiết nhất 

Khi giá trị đất đai liên tục tăng cao, các tranh chấp đất đai ngày càng trở nên phổ biến và phức tạp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay thường được gọi là “sổ đỏ,” là bằng chứng pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người sở hữu. Tuy nhiên, ngay cả khi đã có sổ đỏ, các tranh chấp về đất đai vẫn diễn ra thường xuyên.

Bài viết dưới đây RICH STAR LAND sẽ cung cấp thông tin chi tiết về giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ. 

1. Đất đã có sổ đỏ có tranh chấp được không?

Theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. 

Trên thực tế, dù đất đã có sổ đỏ nhưng vẫn có thể xảy ra các tranh chấp do nhầm lẫn khi chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế quyền sử dụng đất, hoặc do sai sót trong quá trình đo đạc và kiểm tra diện tích đất, dẫn đến mâu thuẫn giữa các bên sử dụng đất. Vì vậy, ngay cả khi đã có sổ đỏ, các tranh chấp đất đai vẫn có thể phát sinh và khá phổ biến.

2. Ví dụ thực tế về trường hợp tranh chấp đất đai có sổ đỏ 

Dưới đây, NP LAW sẽ đưa ra một ví dụ để quý bạn đọc hiểu rõ hơn về trường hợp tranh chấp đất đai dù đã có sổ đỏ:

Gia đình ông H đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Y cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất vào năm 1956. Từ đó đến nay, tài sản này chưa từng bị sang tên hay chuyển nhượng quyền sở hữu cho bất kỳ ai.

Sau khi nhận được giấy chứng nhận, gia đình ông H đã cho ông M, em trai ông H, sử dụng thửa đất để thả bèo nuôi cá, do gia đình ông H đi làm xa nên không có nhu cầu sử dụng đất. Một thời gian sau, ông H quyết định về quê để dưỡng già. Khi trở về, ông H yêu cầu ông M trả lại phần đất mà ông đã cho mượn, nhưng ông M không đồng ý vì cho rằng thửa đất này thuộc quyền sở hữu của mình do đã sử dụng từ lâu.

Tranh chấp giữa hai bên đã nảy sinh dù ông H có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cả hai không thể tự hòa giải và cũng không thành công khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân. Do đó, ông H đã phải khởi kiện.

Qua ví dụ này, có thể thấy rằng, trong thực tế, việc sở hữu sổ đỏ vẫn không ngăn chặn được tranh chấp đất đai, thậm chí có thể dẫn đến việc mất đất.

3. Các hướng giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ là gì?

Khi xảy ra tranh chấp đất đai, có thể giải quyết theo các hướng sau:

1. Hòa giải tranh chấp đất đai

– Theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.” Do đó, nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở, tuy nhiên, kết quả sẽ phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên tham gia.

– Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.” Điều này có nghĩa là nếu các bên không thể tự hòa giải, họ có thể gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để được hòa giải.

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp liên quan đến ai là người có quyền sử dụng đất, nếu chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì sẽ bị coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện. Trong trường hợp này, Thẩm phán sẽ trả lại đơn khởi kiện theo điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015.

Ngược lại, đối với các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về giao dịch đất đai, thừa kế quyền sử dụng đất, hay chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, thì việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện bắt buộc để khởi kiện.

Nếu hòa giải thành công, tranh chấp sẽ kết thúc. Nếu hòa giải không thành, tùy theo từng trường hợp, pháp luật sẽ có cách giải quyết khác nhau.

2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Theo khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013, đương sự có thể khởi kiện tranh chấp đất có sổ đỏ tại Tòa án nếu có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Do đó, nếu các bên tranh chấp có Sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất và không thể hòa giải thành công, lựa chọn duy nhất để giải quyết tranh chấp là khởi kiện tại Tòa án.

4. Khởi kiện tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ như thế nào?

Khởi kiện tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ là quá trình mà một bên tranh chấp (người khởi kiện) đưa vụ án lên Tòa án nhân dân để giải quyết khi có mâu thuẫn về quyền sử dụng đất đai đã được xác nhận bằng sổ đỏ. Trong quá trình này, người khởi kiện (người đưa vụ án lên Tòa) yêu cầu Tòa án xem xét và ra quyết định về việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai, hoặc các vấn đề liên quan khác. 

4.1 Trường hợp yêu cầu tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết

Quy trình khởi kiện tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ bao gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

• Đơn khởi kiện: Đơn khởi kiện được lập theo mẫu của Tòa án nhân dân, trong đó nêu rõ thông tin về các bên tranh chấp, tóm tắt vụ án, yêu cầu giải quyết và các lập luận pháp lý.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Bản sao công chứng của sổ đỏ hoặc các giấy tờ khác theo quy định tại Điều 100 của pháp luật.
• Biên bản hòa giải: Nếu có, biên bản hòa giải do UBND xã phát ngôn và có chữ ký của các bên tranh chấp.
• Giấy tờ pháp lý của người khởi kiện: Bao gồm các giấy tờ chứng minh nhân thân và địa chỉ của người khởi kiện.
• Các giấy tờ chứng minh khác: Các tài liệu và chứng cứ khác liên quan đến tranh chấp.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện:

• Theo quy định tại khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đơn khởi kiện có thể được nộp thông qua 3 hình thức:
• Nộp trực tiếp tại Tòa án.
• Gửi đến Tòa án qua dịch vụ bưu chính.
• Gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3: Tòa thụ lý và giải quyết:- Nếu hồ sơ khởi kiện chưa đủ điều kiện hoặc nằm ngoài thẩm quyền của Tòa án, Tòa án sẽ yêu cầu bổ sung.

• Nếu hồ sơ đủ điều kiện và thuộc thẩm quyền của Tòa án:

• Tòa án sẽ thông báo cho người khởi kiện nộp tạm ứng phí xử lý vụ án.
• Người khởi kiện phải nộp tạm ứng phí tại cơ quan thi hành án có thẩm quyền theo giấy báo tạm ứng phí và mang biên lai nộp cho Tòa án.
• Tòa án sau đó sẽ tiếp nhận và thụ lý vụ án.

• Cơ sở pháp lý: Thông tin được quy định tại khoản 2 Điều 144, Điều 191, và Điều 195 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Bước 4: Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử:- Thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng, có thể gia hạn thêm không quá 02 tháng đối với các vụ việc phức tạp.

• Trong giai đoạn này, Tòa án sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa. Nếu các bên không đạt được thỏa thuận trong quá trình hòa giải, Tòa án sẽ tiếp tục đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm, trừ khi vụ án được tạm đình chỉ hoặc đình chỉ theo quy định.

4.2 Trường hợp yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết

Khi bạn định đến UBND để giải quyết tranh chấp đất đai, bạn cần chuẩn bị một số giấy tờ và tài liệu quan trọng sau:

Giấy tờ liên quan đến đất đai:   

– Sổ đỏ hoặc các tài liệu chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đất.

– Hợp đồng mua bán đất, hợp đồng chuyển nhượng đất hoặc các tài liệu liên quan đến giao dịch bất động sản.

Biên bản hòa giải trước đó (nếu có):   

– Nếu đã có cuộc hòa giải trước đó, mang theo bản ghi chép hoặc biên bản hòa giải được ký kết bởi các bên liên quan.

Bất kỳ giấy tờ pháp lý bổ sung nào:   

– Các giấy tờ khác có thể bao gồm biên bản ghi chép cuộc họp, các bằng chứng về việc sử dụng đất, hoặc bất kỳ tài liệu nào khác liên quan đến vụ việc.

Chứng minh nhân dân hoặc giấy tờ tùy thân:   

– Mang theo các giấy tờ cá nhân cần thiết để xác minh danh tính khi gặp UBND.

Bản sao các tài liệu:   

– Đảm bảo bạn mang theo bản sao các giấy tờ, để tránh mất mát hoặc mất đi trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Khi mang các giấy tờ này đến UBND, hãy chuẩn bị một bản sao và giữ một bản gốc cho bản thân. Đồng thời, cũng hãy làm sẵn một số bản sao để gửi cho UBND nếu cần.

Bước 1: Yêu cầu UBND cấp xã tổ chức hòa giải:

• Người có tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ sẽ gửi đơn yêu cầu tổ chức hòa giải tới UBND cấp xã.

Bước 2: Xác minh và thu thập thông tin:

• Chủ tịch UBND cấp xã sẽ tiến hành xác minh và tìm hiểu nguyên nhân của tranh chấp, thu thập các giấy tờ, tài liệu liên quan để chuẩn bị cho quá trình hòa giải.

Bước 3: Thành lập Hội đồng hòa giải:

• UBND cấp xã sẽ thành lập Hội đồng hòa giải để tiến hành giải quyết vụ tranh chấp.

Bước 4: Tổ chức cuộc họp hòa giải:

• Hội đồng hòa giải sẽ mở cuộc họp có sự tham gia của các bên liên quan để thảo luận và giải quyết tranh chấp. Sau cuộc họp, sẽ lập biên bản kết quả hòa giải.

Bước 5: Xem xét lại và tổ chức cuộc họp lại (nếu cần):

• Trong vòng 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải, nếu có bất kỳ bên nào có ý kiến khác với nội dung đã hòa giải, Chủ tịch UBND cấp xã sẽ tiến hành tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét và giải quyết lại vấn đề.

5. Án phí, lệ phí giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ?

Căn cứ theo tiểu mục 1 Mục II Phần A Danh mục án phí, lệ phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Mức án phí sơ thẩm đối với tranh chấp đất đai được xác định như sau:

6. Giải đáp các thắc mắc về tranh chấp đất đai có sổ đỏ

Việc giải đáp các thắc mắc về tranh chấp đất đai có sổ đỏ là quá trình cung cấp thông tin và giải thích về các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai mặc dù đã có sổ đỏ. Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp và giải đáp:

6.1. Kiểm tra đất có tranh chấp không bằng cách nào?

Để kiểm tra xem có tranh chấp đất đai hay không, có thể áp dụng các phương pháp sau:

• Liên hệ với Ủy ban nhân dân địa phương Gửi yêu cầu tới Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi đất đó đặt để hỏi về việc có tranh chấp đất đai đang được giải quyết hoặc có ai đang gửi đơn giải quyết tranh chấp đất không.
• Tìm hiểu thông qua cơ quan thi hành án dân sự: Liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự để tìm hiểu xem thửa đất có liên quan đến các bản án giải quyết tranh chấp đất đai hay không.
• Hỏi ý kiến của người dân xung quanh hoặc người sử dụng đất liền kề: Tìm hiểu thông tin từ những người dân sống gần khu vực đó để biết liệu có tranh chấp đất đai không.
• Xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai: Xin thông tin đất đai tại Văn phòng hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất, theo quy định tại khoản 1 Điều 11 của Thông tư 34/2014/TT-BTNMT.

6.2. Có trường hợp nào tranh chấp đất đai có sổ đỏ nhưng vẫn bị mất đất không?

Trong một số trường hợp, dù đất đã có sổ đỏ nhưng vẫn có thể xảy ra tranh chấp, dẫn đến mất đất. Ví dụ, tranh chấp có thể xuất phát từ việc sổ đỏ ghi sai vị trí thửa đất hoặc việc tranh chấp xảy ra khi đất đai được mô tả trên sổ đỏ không khớp với thực tế, đặc biệt trong trường hợp đất đai nằm trên sổ đỏ của các hộ liền kề.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật Đất đai 2013, khi phát hiện sai sót về thông tin về thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, và sau khi được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận, thì sẽ áp dụng quy định về việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.

Như vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ đòi hỏi sự chính xác và công tâm trong việc xác định thông tin trên sổ đỏ, đồng thời cần phải tuân thủ các quy định pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan.

Kết luận 

Giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ đòi hỏi sự hiểu biết về pháp luật và quy trình xử lý đúng đắn để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan. Việc nắm vững các quy định pháp lý, thu thập chứng cứ đầy đủ và nhờ sự tư vấn của chuyên gia pháp luật sẽ giúp quá trình giải quyết tranh chấp diễn ra nhanh chóng và hiệu quả. 

Hy vọng bài viết đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích để xử lý các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai, đảm bảo quyền lợi và sự công bằng cho tất cả các bên. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các thông tin tương tự, đừng ngần ngại truy cập batdongsan24h.vn hoặc liên hệ trực tiếp để được hỗ trợ qua các cách thức liên lạc sau:

• Hotline: 0911.497.556 
• Email: info@richstarland.com 
• Địa chỉ: Số 167B Đường 339, Phường Phước Long B, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam