Nhà vi bằng là gì? Có nên mua và những lưu ý và kinh nghiệm

Trong thị trường bất động sản Việt Nam, bên cạnh những hình thức nhà đất truyền thống như nhà ở, chung cư, biệt thự, … gần đây xuất hiện một loại hình nhà đất mới thu hút sự quan tâm của nhiều người, đó là “nhà vi bằng”. Vậy nhà vi bằng là gì? Loại hình nhà đất này có những đặc điểm và quy định pháp lý ra sao? Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn những thông tin chi tiết để giải đáp thắc mắc về nhà vi bằng. Bài viết dưới đây RICH STAR LAND sẽ làm rõ khái niệm này nhé!

Nhà vi bằng là gì?

Vi bằng là một loại văn bản chính thức ghi nhận một sự kiện hoặc hành vi có thật, được thừa nhận và tái tạo trực tiếp từ những gì được chứng kiến hoặc theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định. 

Trong quá trình mua bán và chuyển nhượng nhà đất, thuật ngữ “vi bằng” thường được sử dụng để đề cập đến văn bản hợp đồng mua bán nhà đất. Điều này là để xác nhận và chứng minh việc giao dịch giữa các bên, đảm bảo tính pháp lý và bảo vệ quyền lợi của mỗi bên liên quan.

Vi bằng không chỉ là một tài liệu pháp lý quan trọng mà còn là bằng chứng về sự thỏa thuận giữa các bên. Nó chứng minh rằng việc mua bán đã được thực hiện một cách hợp pháp và có tính ràng buộc pháp lý. Thông qua vi bằng, các thông tin quan trọng như thông tin về bất động sản, giá cả, điều kiện giao dịch và các điều khoản khác cũng được ghi lại một cách cụ thể và rõ ràng.

Việc sử dụng vi bằng trong giao dịch mua bán nhà đất giúp người mua và người bán có được sự minh bạch và an tâm trong quá trình thực hiện hợp đồng. Nó giúp tránh được các tranh chấp và xung đột về tính chất và điều kiện của giao dịch sau này, đồng thời tạo điều kiện cho việc thực hiện các thủ tục pháp lý khác liên quan đến bất động sản. Do đó, vi bằng đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi và lợi ích của cả người mua và người bán trong quá trình mua bán và chuyển nhượng nhà đất.

Vi bằng là thuật ngữ được nhiều người dân biết đến, nhất là vi bằng liên quan đến nhà đất. Khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ về vi bằng như sau:

“Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này.”.

Vi bằng được lập ra để chính thức ghi nhận các sự kiện và hành vi thực tế, theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân trên toàn quốc, trừ những trường hợp không được phép theo quy định tại Điều 37 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP. 

Điều này nhằm mục đích đảm bảo tính pháp lý và minh bạch trong quá trình ghi nhận các thông tin liên quan đến các sự kiện và hành vi, đồng thời cung cấp sự tin cậy và minh bạch trong quản lý và thực thi pháp luật.

Xem thêm các kiến thức pháp lý nhà đất có liên quan khác:

• Nhà ở xã hội là gì?
• Nhà tái định cư là gì?

Mua bán nhà đất thông qua vi bằng là gì?

Vi bằng thực chất là một loại văn bản ghi nhận các sự kiện và hành vi thực tế, được lập ra do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, hoặc tổ chức, tuân theo quy định pháp luật. Vi bằng thường đi kèm với hình ảnh, video để làm rõ các thông tin được ghi lại.

Trong giao dịch mua bán nhà đất thông qua vi bằng, các bên thực hiện giao dịch và xác lập văn bản vi bằng dưới sự chứng kiến của Thừa phát lại. Vi bằng sau đó được đóng dấu bởi Thừa phát lại để xác nhận tính chính xác và pháp lý của thông tin ghi nhận.

Tuy nhiên, việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng không thể thay thế cho các thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán, chuyển nhượng như quy định trong pháp luật. Vi bằng chỉ là một nguồn chứng cứ khi các bên có tranh chấp và phải giải quyết tại tòa án.

Mua bán nhà đất thông qua vi bằng có giá trị pháp lý hay không?

Việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng không có giá trị pháp lý và được coi là một hình thức lách luật. Trong trường hợp tranh chấp phát sinh, vi bằng có thể bị tuyên vô hiệu do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật về hình thức giao dịch. 

Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai năm 2013, giao dịch mua bán nhà đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên, và trong thời hạn sử dụng đất.

Về mặt pháp lý, việc sử dụng vi bằng trong giao dịch mua bán nhà đất không có giá trị và chỉ được coi là một nguồn chứng cứ phụ trong trường hợp tranh chấp. Vi bằng không thay thế được văn bản công chứng và không được công nhận bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Thực chất, vi bằng chỉ là một bằng chứng về việc trao đổi, giao dịch tiền và giấy tờ, không phải là cơ sở hợp lệ để thực hiện việc sang tên đổi chủ cho bên mua trong giao dịch mua bán nhà đất.

Trường hợp nào nên lập vi bằng khi mua bán nhà đất

Như đã đề cập trước đó, việc lập vi bằng không mang lại giá trị pháp lý và không thể thay thế cho các thủ tục công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Điều này đặt ra những rủi ro và ảnh hưởng lớn đối với các bên tham gia giao dịch.

Tuy nhiên, có những trường hợp cụ thể mà việc lập vi bằng là cần thiết và có ích:

• Xác nhận tình trạng của nhà đất trước khi xây dựng công trình.
• Xác nhận tình trạng của nhà trước khi thuê hoặc mua.
• Xác nhận tình trạng của nhà đất bị lấn chiếm.
• Xác nhận việc chiếm giữ nhà, tài sản trái phép.
• Xác nhận tình trạng tài sản trước khi ly hôn hoặc thừa kế.
• Xác nhận mức độ ô nhiễm.
• Xác nhận về việc chậm trễ trong thi công công trình.
• Xác nhận tình trạng của công trình khi nghiệm thu.
• Xác nhận thiệt hại do cá nhân hoặc tổ chức gây ra.
• Xác nhận các sự kiện pháp lý theo quy định của pháp luật.
• Xác nhận các giao dịch không thuộc thẩm quyền của tổ chức công chứng hoặc Ủy ban Nhân dân.

Trong những trường hợp này, việc lập vi bằng giúp ghi nhận và xác nhận các thông tin quan trọng, từ đó đảm bảo tính minh bạch và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

Ngoài ra, Điều 37 của Nghị định 08/2020/NĐ-CP chỉ rõ những trường hợp không được phép lập vi bằng, bao gồm:

• Các trường hợp liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và người thân thích của Thừa phát lại, như vợ, chồng, con, cha mẹ, ông bà, anh chị em ruột và người thân quen.
• Vi phạm quy định về an ninh, quốc phòng bao gồm xâm phạm mục tiêu về an ninh, làm lộ bí mật nhà nước, vi phạm quy định về đi lai trong các khu vực cấm và khu vực bảo vệ của công trình an ninh, quốc phòng.
• Vi phạm quy định về đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, gia đình theo quy định của Bộ luật Dân sự và trái với đạo đức xã hội.

Công việc ký tên trong các hợp đồng và giao dịch, theo quy định của pháp luật, thuộc phạm vi hoạt động của các cơ quan công chứng và chứng thực. Công việc này bao gồm xác nhận tính chính xác, hợp pháp của bản dịch giấy tờ và văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc ngược lại, cũng như xác nhận tính đúng đắn của chữ ký và bản sao so với bản chính. 

Các nhiệm vụ khác của công chứng gồm ghi nhận các sự kiện và hành vi liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật; ghi nhận các sự kiện và hành vi thực hiện các giao dịch trái pháp luật; và ghi nhận các sự kiện và hành vi của các cán bộ, công chức, quân nhân đang thi hành công vụ.

Rủi ro khi mua bán nhà đất thông qua vi bằng

Mua bán nhà đất qua vi bằng mang theo nhiều rủi ro, đặc biệt là khi giao dịch này thường diễn ra quá nhiều lần, qua nhiều người, và có thể liên quan đến việc chuyển nhượng hồ sơ và giấy tờ không đầy đủ pháp lý. Nguy cơ còn nằm ở việc có chủ sở hữu tài sản vẫn tiếp tục lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất mặc dù tài sản đã thế chấp hoặc chuyển nhượng cho người khác.

Trong trường hợp các bên tham gia giao dịch có đầy đủ giấy tờ nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực, người mua sẽ không thể sang tên sổ đỏ. Điều này là do hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất là loại hợp đồng bắt buộc phải được công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền, theo quy định tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT. Đồng thời, hồ sơ sang tên sổ đỏ cũng cần phải tuân thủ đúng quy định pháp luật.

– Đơn đăng ký biến động;

– Bản gốc Sổ đỏ;

– Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Nếu người bán và người mua chỉ lập vi bằng mua bán nhà mà không ký hợp đồng và không thực hiện công chứng, chứng thực, thì không đủ điều kiện để chuyển tên trên Sổ đỏ. Trong tình huống này, tài sản vẫn được đăng ký dưới tên chủ cũ, dù đã thanh toán nhưng không thể sang tên. Điều này gây ra tranh chấp pháp lý và hạn chế quyền lợi sử dụng nhà, đất cho người mua, cũng như không thể thực hiện các thủ tục như sửa chữa hoặc thế chấp.

Ngoài ra, trong trường hợp mua bán nhà đất không có giấy tờ hợp pháp, việc lập vi bằng thường dẫn đến tranh chấp phức tạp. Sự thiếu hợp pháp của giấy tờ làm tăng nguy cơ không xác định được nguồn gốc đất, quy hoạch và sử dụng đất. 

Điều này có thể dẫn đến việc chủ sở hữu đất thực hiện mua bán đất nhiều lần mà không có sự kiểm soát. Khi gặp phải những tình huống này, người mua dễ mất tiền hoặc phải tiến hành kiện tụng phức tạp để bảo vệ quyền lợi của mình tại Tòa án.

Những kinh nghiệm khi lỡ mua bán nhà đất thông qua vi bằng

Mua bán nhà đất qua vi bằng có thể gây ra nhiều hậu quả và rủi ro không mong muốn. Việc lập vi bằng mà không tuân thủ đúng quy định pháp luật về hình thức và nội dung của giao dịch có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng. 

Theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự 2015, các giao dịch vô hiệu sẽ không làm thay đổi quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên, kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Điều này có nghĩa là hợp đồng mua bán nhà đất qua vi bằng sẽ bị vô hiệu và không tạo ra bất kỳ tác động pháp lý nào từ thời điểm giao dịch.

Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nếu không thể hoàn trả được bằng hiện vật, thì trị giá sẽ được tính bằng tiền mặt.

Bên có lợi không phải hoàn trả lại lợi tức, nhưng bên gây thiệt hại phải bồi thường. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân được quy định trong pháp luật.

Mua bán nhà đất qua vi bằng có thể mang lại giá rẻ cho người mua, nhưng cũng đi kèm với rủi ro lớn hơn. Để tránh rủi ro và hậu quả pháp lý, cả người mua và người bán cần nắm vững quy trình lập vi bằng của Thừa phát lại và đảm bảo vi bằng được đăng ký đúng quy định tại Sở Tư pháp.

Sở Tư pháp có quyền từ chối đăng ký vi bằng nếu phát hiện việc lập không đúng thẩm quyền, không thuộc phạm vi lập vi bằng, hoặc không đúng thời hạn. Việc từ chối này phải được thông báo ngay tức thì bằng văn bản cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập vi bằng, kèm theo lý do rõ ràng.

Khi lập vi bằng, cả người mua và người bán phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán Quyền sử dụng đất. Trong trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, có thể lập cam kết sau khi bên bán nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, có thể tiến hành thủ tục sang tên hoặc ủy quyền cho bên mua thực hiện. Giá cả có thể thỏa thuận giữa các bên.

Trong trường hợp người bán chỉ muốn bán một phần đất trong một lô đất lớn, quan trọng là người mua nên yêu cầu người bán thực hiện thủ tục tách thửa trước. Nếu không đủ điều kiện để tách thửa, các bên cần thỏa thuận điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo sở hữu chung theo phần.

Tổng quy định, việc lập vi bằng trong giao dịch mua bán nhà đất đòi hỏi các bên thực hiện thủ tục công chứng và chứng thực đúng cách cho các giấy tờ liên quan. Điều này làm đảm bảo về mặt hình thức và nội dung của việc giao dịch, đồng thời tạo ra giá trị pháp lý vững chắc cho quyền lợi của người mua đối với việc cấp và đổi tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kết luận 

Nhà vi bằng là loại hình nhà đất tiềm ẩn nhiều rủi ro do thiếu cơ sở pháp lý vững chắc. Do đó, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định mua nhà vi bằng để tránh những tranh chấp pháp lý về sau. 

Trên đây là toàn bộ thông tin về nhà vi bằng là gì? mà RICH STAR LAND muốn chia sẻ với bạn đọc. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các thông tin tương tự, đừng ngần ngại truy cập batdongsan24h.vn  hoặc liên hệ trực tiếp để được hỗ trợ qua các cách thức liên lạc sau:

• Hotline: 0911.497.556 
• Email: info@richstarland.com 
• Địa chỉ: Số 167B Đường 339, Phường Phước Long B, Thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam