Chu kỳ bong bóng bất động sản tại Việt Nam

Trải qua các thập kỷ, lịch sử thị trường bất động sản thường tái diễn theo một “vòng đời” nhất định, nhưng giai đoạn hiện tại đang chứng kiến những khác biệt đáng chú ý, với những cải tiến so với chu kỳ trước. Các nhà đầu tư được khuyến khích chú trọng vào việc tăng giá trị bền vững hơn là mục tiêu tăng giá nhanh chóng. Sự thay đổi trong cách tiếp cận đầu tư, giữ vững tâm lý và lựa chọn một cách quyết đoán sẽ giúp họ nắm bắt thành công chu kỳ mới của thị trường.

Yếu tố thúc đẩy chu kỳ bong bóng bất động sản

Trong thời gian 1-2 năm tới, thị trường nhà đất sẽ không có nhiều sự biến động lớn bởi nền kinh tế vĩ mô của đất nước đang tiếp tục sự phát triển ổn định. Nhà nước đã ban hành hàng loạt các cơ chế; chính sách pháp luật nhằm tháo gỡ những khó khăn và tạo mọi điều kiện cho các doanh nghiệp trong ngoài nước phát triển nhằm đáp ứng nguồn cung BĐS đa dạng loại hình và phân khúc. 

Nhà nước đã kiểm soát hiệu quả các chính sách tín dụng; dư nợ tín dụng ở mức cho phép và duy trì ổn định mức lãi suất; cung cấp kiểm soát mức tín dụng đối với các sản phẩm BĐS cao cấp. Cùng với đó, ưu tiên cấp tín dụng cho phân khúc sản phẩm nhà ở xã hội. 

Chu kỳ bong bóng bất động sản chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố

Đối với phân khúc đất nền thì trong thời gian tới có thể sẽ tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá bán tại các vị trí khu vực khi có kế hoạch quy hoạch trở thành đặc khu; KĐT mới với sự đầu tư đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội.

Còn một số các phân khúc khác có thể sẽ có sự sụt giảm vì không có các giải pháp hiệu quả trong tháo gỡ khó khăn của một số dự án bất động sản. Điều này xảy ra đặc biệt nhất tại khu vực thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh. 

Các chu kỳ bong bóng nhà đất tại Việt Nam 

Hiện nay, thị trường nhà đất chỉ có sự phát triển quá nóng bởi các yếu tố như: nền kinh tế vĩ mô chưa ổn định; thị trường đầu tư khác kém hấp dẫn hơn BĐS; nguồn cung sản phẩm hạn chế; các chính sách về tài chính và tín dụng BĐS hiện đang bị buông lỏng; tiêu chuẩn tín dụng bị hạ thấp; nguồn vốn vào thị trường này còn lớn; Nhà nước thiếu hụt đi sự can thiệp kịp thời. 

+ Chu kỳ thứ nhất năm 1993-1997

Đây là khoảng thời gian Luật đất đai đầu tiên được ra đời và bắt đầu hình thành cơ chế chuyển nhượng đất đai. Từ đó tạo điều kiện để các thương vụ chuyển quyền sử dụng đất đai trở nên dễ dàng hơn, tạo nên thị trường BĐS hiện đại.

Có thể thấy rằng, đây chính là giai đoạn cực thịnh của BĐS nước ta, tổng mức GDP tăng trưởng mạnh mẽ đã khiến cho người tân tin vào tương lai của nền kinh tế. Cùng với đó chính là hệ thống pháp luật về đất đai cũng đã được hình thành hoàn thiện nhằm thúc đẩy giá nhà đất tăng lên mạnh mẽ.

Chu kỳ thứ nhất năm 1993-1997 của thị trường bong bóng

+ Giai đoạn bong bóng BĐS lần thứ nhất bị vỡ (1997-1999)

Trong khoảng thời gian này, sự ra đời của Nghị định 18 và 87 về khung giá đất và tiền thuê đất đã giúp ngăn chặn hiện tượng đầu cơ đất đai, điều tiết thị trường. Điều này đã khiến cho giới đầu tư bán tháo tài sản nhằm giảm tỷ lệ đòn bẩy để trả nợ ngân hàng. Sự kiện này đã khiến cho thị trường BĐS bị giảm mạnh mẽ.

Ngoài yếu tố trên thì việc khủng hoảng châu Á đã khiến cho các hoạt động đầu tư nước ngoài vào Việt Nam gặp nhiều khó khăn hơn; làm giảm nguồn cầu cho thị trường nhà đất.

+ Giai đoạn sốt đất lần 2 (2001-2003)

Sự ra đời của Luật doanh nghiệp 2000 và Luật đầu tư 2001 đã tạo hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS phát triển. Trong khoảng giai đoạn này với Hiệp định thương mại Việt Mỹ (năm 2001); chủ trương cho Việt kiều mua nhà; khung giá đất mới đã tạo tín hiệu cho thị trường. hiện tượng đầu cơ đất diễn ra ở diện rộng, giá đất tại nhiều nơi cao hơn so với các thành phố lớn.

Việc đầu cơ diễn ra tập trung chủ yếu vào các sản phẩm nhà mặt tiền; dự án đất nền. Hoạt động mua -bán diễn ra sôi động khiến giá đất gia tăng từng ngày.

Các giai đoạn trong chu kỳ phát triển bất động sản

 + Bong bóng bất động sản lần ba (2007 – 2009)

Khoảng giai đoạn ghi nhận sự phát triển cực thịnh của nền kinh tế thế giới. Tại Việt Nam, Luật kinh doanh BĐS bắt đầu có hiệu lực và các loại hình luật đã ra đời giúp cho các nhà đầu tư an tâm khi tham gia thị trường nhà đất. Ghi nhận số lượng người tham gia đầu tư/đầu cơ tăng lên, giá bán cũng nhích lên mỗi ngày, cơn sốt đã lan qua các dự án ở xa kể cả dự án phân lô bán nền không có hoạt động triển khai.

+ Bong bóng BĐS bị vỡ lần 3 (2009-2012)

Kinh tế thế giới khủng hoảng từ thời điểm giữa năm 2008 đã kéo theo chu kỳ thoái trào của thị trường BĐS. Nền kinh tế Việt Nam chịu sự ảnh hưởng nặng nề của cuộc khủng hoảng. Mức lạm phát và lãi suất đã tăng cao; các hoạt động đầu tư bị đình trệ; giá đất giảm từ 30-40%.

Từ năm 2012, các cơ quan quản lý đã ban hành các chính sách và gói kích cầu kinh tế giúp thu hút đầu tư; tháo gỡ khó khăn cho thị trường và ghi nhận sự chuyển biến tích cực. Gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng đã được đưa ra và từng bước giúp cho thị trường BĐS Việt Nam phục hồi.  

Thị trường bất động sản gia tăng tiềm năng đầu tư

 + Chu kỳ bong bóng BĐS lần thứ tư (2017-2021)

Kinh tế Việt Nam có sự tăng trưởng chạm đáy vào năm 2012. Và từ đó, Việt Nam đã luôn duy trì tốc độ tăng trưởng ở mức cao đạt mức 7.02% trong năm 2019. Tuy dịch covid-19 diễn ra nhưng Việt Nam vẫn giữ vùng là quốc gia duy trì được sự tăng trưởng kinh tế dương trong năm 2020.

Mức thu nhập của người dân kể từ cuối năm 2016 ghi nhận sự tăng cao và đẩy nhu cầu đầu tư BĐS lên cao. Giá nhà đất cũng tăng nhanh từ cuối năm 2016 tới đầu năm 2019 mới bắt đầu bị chững lại.

Tới năm 2019, thị trường đã phục hồi trỏe lại sau khi được chính phủ áp dụng các chính sách mới, nởi lỏng tiền tệ để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế sau đại dịch. Thị trường nhà đất sôi động trở lại, cũng như hoạt động đầu cơ diễn ra trên nhiều tỉnh thành.

+ Chu kỳ bong bóng BĐS lần thứ 4 đang xì hơi (2022-2024)

Kinh tế toàn cầu ghi nhận sự tăng trưởng chậm do khủng hoảng năng lượng và hàng hóa; có nhiều quốc gia trên thế giới chịu sự ảnh hưởng nợ công. Hiện nay chính phủ Việt Nam đang tiến hành soạn thảo, dự kiến trình quốc hội Luật Đất Đai vào tháng 10/2022. sẽ chính thức vào quý 2/2024.